Votre appartement au Maroc rapporte des dirhams. Pouvez-vous les transférer librement vers votre compte en Europe ? La réponse dépend surtout d'une chose que beaucoup ignorent : la façon dont vous avez financé l'achat du bien.
Beaucoup de propriétaires découvrent ce point au moment de faire leur premier virement vers l'Europe. Cet article explique la règle, les erreurs à éviter, et les questions à poser à votre banque avant de compter sur cet argent.
La garantie de transfert
Selon l'Instruction générale des opérations de change de l'Office des changes, le transfert des revenus d'un investissement, et du produit de sa revente, est garanti lorsque l'investissement a été financé en devises. Cela concerne notamment l'achat immobilier et les travaux.
L'idée est simple : l'argent entré au Maroc en devises pour investir peut en ressortir, avec les revenus qu'il a produits. L'argent qui n'est pas entré de cette façon suit des règles plus strictes.
L'erreur qui peut tout bloquer
Ne pas pouvoir prouver ce financement en devises. Un achat payé depuis un compte ordinaire en dirhams, des fonds arrivés en espèces, ou un paiement que la banque ne peut pas relier à l'investissement peuvent faire perdre la garantie.
Dans ce cas, l'argent peut rester sur un compte en dirhams non librement transférable : vous pourrez le dépenser ou le réinvestir au Maroc, mais pas forcément le transférer librement.
Les trois réflexes. Faites venir vos fonds de l'étranger par virement bancaire. Conservez tous les justificatifs. Utilisez un compte en devises ou en dirhams convertibles, qui peut recevoir des virements de l'étranger.
Les justificatifs à conserver
Rassemblez, dans un seul dossier papier et numérique :
- les relevés bancaires européens montrant les virements vers le Maroc ;
- les avis de crédit de la banque marocaine, qui indiquent l'origine des fonds en devises ;
- l'acte d'achat et les éventuels contrats de travaux, avec leurs factures ;
- les attestations que la banque peut délivrer sur l'origine des fonds ;
- vos relevés de la plateforme de location, année par année.
Sans ces pièces, il devient très difficile de démontrer, des années plus tard, que l'achat a bien été financé de l'étranger.
Vous avez déjà acheté : que faire ?
Commencez par rassembler ce que vous avez. Puis prenez rendez-vous avec votre banque au Maroc pour lui demander, dossier en main, ce qui est transférable dans votre cas. Si l'achat a été financé en partie en devises et en partie en dirhams, la réponse peut être différente pour chaque partie. Ne faites aucune supposition : demandez une réponse écrite.
Vous allez acheter : comment bien faire
Si vous n'avez pas encore acheté, ou si vous prévoyez des travaux, organisez le financement dès le départ : virements depuis votre compte européen vers un compte en devises ou en dirhams convertibles au Maroc, paiements traçables, et une copie de chaque justificatif. Ce travail prend quelques heures aujourd'hui et peut vous éviter des années de blocage.
Les comptes bancaires des MRE au Maroc
Les banques marocaines proposent aux Marocains résidant à l'étranger des comptes adaptés à leur situation. Les deux plus courants sont :
- le compte en devises, tenu en euros ou dans une autre monnaie étrangère, alimenté par des virements de l'étranger ;
- le compte en dirhams convertibles, tenu en dirhams mais alimenté par des devises, ce qui permet de garder la trace de leur origine étrangère.
Ces comptes n'ont pas les mêmes règles qu'un compte ordinaire en dirhams. Demandez à votre banque les conditions exactes : ce qui peut y être versé, ce qui peut en sortir, et les frais appliqués.
Un exemple pour comprendre
Imaginons Karim, qui vit à Lyon. Il a acheté un appartement à Agadir. Il a payé une partie du prix par virements depuis son compte français, et une autre partie avec de l'argent déjà présent sur un compte en dirhams au Maroc.
Quand il loue l'appartement et veut transférer ses revenus vers la France, sa banque regarde d'abord la partie financée en devises, qu'il peut justifier avec ses relevés. La partie payée en dirhams ordinaires ne bénéficie pas forcément de la même garantie. Si Karim avait gardé tous ses justificatifs dès l'achat, la discussion avec sa banque serait beaucoup plus simple.
Cet exemple est illustratif : chaque dossier est examiné selon ses propres pièces.
Une routine annuelle simple
Une fois par an, rangez dans votre dossier les relevés de la plateforme, les relevés bancaires des encaissements et des transferts, les justificatifs des impôts payés au Maroc et les factures des dépenses importantes. Ce petit rituel vous fera gagner du temps avec votre banque, votre comptable et, le jour venu, lors d'une revente.
Encaisser au bon endroit
La pire solution est d'encaisser sur le compte d'un proche : aucune traçabilité, des risques fiscaux, et des tensions familiales assurées. Recevez les paiements de la plateforme sur un compte à votre nom.
Les plateformes proposent plusieurs modes de versement selon les pays. Avant de choisir, demandez à votre banque et à votre conseiller quel compte de réception est le plus adapté à votre situation, en tenant compte du transfert et de la fiscalité.
Et les impôts ?
Le rapatriement ne dispense pas de déclarer. Les revenus d'un bien situé au Maroc y sont en principe imposables, et votre pays de résidence peut vous demander de les mentionner dans votre déclaration, même s'ils ont déjà été taxés au Maroc. Les conventions fiscales visent à éviter la double imposition : renseignez-vous auprès d'un conseiller.
Gardez une trace des impôts payés au Maroc : c'est souvent ce document qui permet de faire valoir la convention fiscale dans votre pays de résidence.
Les questions à poser à votre banque
- Mon achat est-il reconnu comme financé en devises ? Pour quel montant ?
- Quels revenus locatifs puis-je transférer, et à quelle fréquence ?
- Quel type de compte me conseillez-vous pour recevoir les paiements de la plateforme ?
- Quels justificatifs demanderez-vous à chaque transfert ?
- Quels frais et quel taux de change s'appliquent ?
Avant de compter sur un transfert
Demandez à votre banque au Maroc de vous confirmer par écrit ce qui est possible dans votre cas. Les règles de change sont techniques et évoluent.
Information générale, pas un conseil financier ou fiscal.
Questions fréquentes
Peut-on transférer en Europe les revenus d'un appartement loué au Maroc ?
Oui, le transfert des revenus d'un investissement est garanti lorsque l'achat a été financé en devises, selon l'Instruction générale des opérations de change. Sans cette preuve, l'argent peut rester sur un compte en dirhams non librement transférable.
Comment prouver que l'achat a été financé en devises ?
Avec les relevés bancaires des virements depuis l'étranger, les avis de crédit et attestations de la banque marocaine, l'acte d'achat et les factures de travaux. Conservez ces pièces dans un dossier unique.
Peut-on recevoir les paiements Airbnb sur le compte d'un proche ?
C'est fortement déconseillé : aucune traçabilité, des risques fiscaux et des tensions familiales. Recevez les paiements sur un compte à votre nom.
Faut-il déclarer les revenus locatifs marocains dans son pays de résidence ?
Souvent, oui, même s'ils sont déjà imposés au Maroc. Les conventions fiscales visent à éviter la double imposition. Demandez à un conseiller fiscal comment s'applique la convention dans votre cas.
Sources : Bladi.net et lesmre.com, 2026 (garantie de transfert, Instruction générale des opérations de change) ; Hespress, juillet 2026.