Vous voyez un appartement semblable au vôtre à 1 000 dirhams la nuit. Vous multipliez par 365. Résultat : 365 000 dirhams par an. Ce calcul est faux, et il a déjà coûté cher à beaucoup de propriétaires.
Un logement n'est jamais loué toutes les nuits, le prix change selon la saison, et une bonne partie de l'argent encaissé repart en commissions, ménage et charges. Voici la méthode pour estimer un revenu honnête, avec un exemple complet.
Les quatre chiffres qui décident de tout
- Le prix moyen par nuit, sur toute l'année, haute et basse saison confondues.
- Le taux d'occupation : la part des nuits disponibles réellement louées.
- Les frais variables : commission de la plateforme, du gestionnaire, ménage, linge, produits d'accueil.
- Les frais fixes : syndic, eau, électricité, internet, assurance.
La formule. Revenu net = prix moyen × nuits louées − frais variables − frais fixes − impôts.
Les repères du marché
Pour Marrakech, la société d'analyse AirDNA indique qu'un logement actif en location courte durée a généré en moyenne environ 12 400 dollars par an, avec un prix moyen d'environ 137 dollars la nuit et un taux d'occupation moyen de 49 %, sur la période de juin 2025 à juin 2026.
Ce sont des moyennes sur des milliers de logements très différents : studios, villas, riads. Et la concurrence augmente : selon BnbCalc, l'offre a progressé d'environ 15 % en un an, tandis que le revenu moyen par annonce a reculé d'environ 10 %.
Une moyenne de ville ne vous dit donc presque rien sur votre appartement. Un riad de la médina avec piscine et un deux-pièces dans un quartier résidentiel n'ont ni les mêmes clients, ni les mêmes prix, ni les mêmes saisons.
Comprendre les saisons
À Marrakech, la demande internationale est généralement plus forte au printemps, à l'automne et pendant les vacances d'hiver européennes. L'été, la chaleur réduit une partie de la demande touristique, même si d'autres clientèles prennent le relais. Les grands événements, salons et jours fériés créent aussi des pics ponctuels.
Conséquence pratique : ne fixez jamais votre prix moyen à partir du tarif d'un week-end d'avril. Regardez le calendrier des logements comparables sur plusieurs mois pour voir à quels prix ils sont réellement réservés.
Un exemple complet
Prenons un appartement de deux chambres. La famille le garde 30 nuits par an, il reste donc 335 nuits disponibles. Hypothèses prudentes : plateforme 15 %, gestionnaire 20 % des revenus restants, 210 DH de ménage et d'accueil par séjour de 3,5 nuits, 750 DH de frais fixes par mois et 1 500 DH d'assurance par an.
| Prudent | Réaliste | Bon | |
|---|---|---|---|
| Taux d'occupation | 35 % | 45 % | 55 % |
| Prix moyen | 750 DH | 850 DH | 1 000 DH |
| Revenu brut | 87 750 DH | 128 350 DH | 184 000 DH |
| Net avant impôts | ≈ 42 200 DH | ≈ 67 700 DH | ≈ 103 500 DH |
Ces chiffres sont illustratifs. Ils ne tiennent compte ni de l'impôt, ni de l'investissement de départ, ni des mauvaises surprises.
Le détail du scénario réaliste
Pour comprendre d'où vient le résultat, voici le calcul ligne par ligne :
| Étape | Montant |
|---|---|
| 151 nuits louées × 850 DH | 128 350 DH |
| − Commission de la plateforme (15 %) | − 19 250 DH |
| − Gestionnaire (20 % du reste) | − 21 820 DH |
| − Ménage et accueil (environ 43 séjours × 210 DH) | − 9 060 DH |
| − Frais fixes (750 DH × 12) et assurance | − 10 500 DH |
| Net avant impôts | ≈ 67 700 DH |
Sur 128 350 DH encaissés, près de la moitié repart en frais. C'est normal, et c'est précisément ce que le calcul « prix × 365 » oublie.
Les frais que l'on oublie
- Le linge et les consommables : draps, serviettes, savon, papier, café d'accueil. Ils s'usent vite.
- L'usure : matelas, électroménager, peinture. Prévoyez une réserve chaque année.
- Les nuits bloquées pour la famille, les travaux ou les périodes creuses.
- Les premiers mois : sans avis, un logement se loue moins et souvent moins cher.
- Les impôts, qui dépendent de votre situation et doivent être vérifiés avec un expert-comptable.
Décider avec le scénario prudent
Si le projet tient debout dans le scénario prudent, il est solide. S'il ne fonctionne que dans le meilleur, c'est un pari. Calculez aussi votre seuil de rentabilité : le nombre de nuits qui couvre vos frais fixes. Dans l'exemple réaliste, chaque nuit rapporte environ 520 DH nets de frais variables : une vingtaine de nuits suffit à couvrir les frais fixes de l'année.
Comparez enfin avec l'alternative : une location à l'année, plus simple et plus stable, mais qui vous prive de l'appartement pendant les vacances. Le bon choix n'est pas toujours celui qui rapporte le plus sur le papier.
Améliorer ses chiffres sans baisser les prix
Quand les revenus déçoivent, le premier réflexe est de baisser le prix. C'est rarement la meilleure solution. Avant cela, travaillez sur ce qui fait réserver :
- Les photos : lumineuses, prises de jour, avec une image forte en premier.
- Le titre et la description : le quartier, la distance réelle aux lieux recherchés, les équipements qui comptent (climatisation, wifi rapide, parking).
- Les équipements : un bon matelas, des rideaux occultants, une cuisine équipée. Ce sont souvent eux qui font les bons avis.
- La réactivité : les plateformes favorisent les hôtes qui répondent vite.
- La durée minimale de séjour : l'ajuster selon la saison peut réduire les frais de ménage et remplir les creux.
Courte durée ou location à l'année ?
La location à l'année offre un revenu plus faible, mais régulier, avec moins de gestion et moins de frais. La courte durée peut rapporter davantage, au prix d'un travail quotidien, de revenus irréguliers et d'obligations légales plus nombreuses. Et seule la courte durée vous permet de garder l'appartement pour vos vacances. Faites les deux calculs côte à côte avant de choisir : c'est la seule façon de savoir si l'écart justifie l'effort.
Et votre appartement ?
Faites votre propre étude en quatre étapes :
- Cherchez sur Airbnb cinq logements semblables au vôtre dans votre quartier : même nombre de chambres, même standing.
- Notez leur prix sur plusieurs dates : un mardi de février, un week-end d'avril, une semaine d'août.
- Regardez leur calendrier et leur nombre d'avis récents pour estimer leur occupation.
- Remplissez le tableau de calcul avec vos chiffres réels : syndic, factures, commission du gestionnaire.
Le guide La Clé du Bled inclut un calculateur Excel prêt à l'emploi qui reproduit ces trois scénarios avec vos propres données.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Marrakech ?
Selon AirDNA, le taux d'occupation moyen des logements actifs à Marrakech était d'environ 49 % entre juin 2025 et juin 2026. Il varie fortement selon le quartier, le type de logement et la qualité de la gestion.
Combien rapporte un appartement de deux chambres à Marrakech ?
Cela dépend du prix moyen, de l'occupation et des frais. Dans notre exemple illustratif, le revenu net avant impôts va d'environ 42 200 DH dans un scénario prudent à environ 103 500 DH dans un bon scénario.
Quels frais faut-il déduire du revenu Airbnb ?
La commission de la plateforme, celle du gestionnaire, le ménage et le linge, les frais fixes (syndic, eau, électricité, internet, assurance), l'usure du logement et les impôts.
Comment estimer le prix de son appartement sur Airbnb ?
Comparez cinq logements semblables dans votre quartier, relevez leurs prix sur plusieurs périodes de l'année et regardez leurs calendriers. Basez-vous sur le prix moyen annuel, jamais sur le tarif de la haute saison.
Sources : AirDNA, données Marrakech, juin 2025 – juin 2026 ; BnbCalc, données Marrakech, 2026. Exemple chiffré calculé pour ce guide, à titre illustratif.